Wohngebäudeversicherung: Wofür Eigentümer sie brauchen

Die Wohngebäudeversicherung deckt das Bauwerk selbst ab: Mauern, Dach, Decken und das, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, geschützt gegen die im Vertrag vereinbarten Gefahren wie Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Eigentümer brauchen sie, weil ein Gebäude in aller Regel den größten Einzelwert eines Vermögens darstellt und weil dessen Zerstörung nicht aus laufendem Einkommen ersetzt werden kann. Kommt ein Darlehen hinzu, läuft die Verpflichtung weiter, auch wenn das Gebäude nicht mehr steht. Wie ein konkreter Fall zu beurteilen ist, hängt vom Einzelfall ab; eine unabhängige Beratung ordnet ein, und maßgeblich sind die Bedingungen des Vertrags.

Was zum Gebäude gehört

Versichert ist das Bauwerk mit seinen Bestandteilen. Dazu zählt, was ohne Beschädigung nicht entfernt werden kann, also fest Verbautes. Bewegliche Einrichtung fällt dagegen in den Bereich des Hausrats. Anlagen auf dem Grundstück, Nebengebäude oder Einfriedungen sind nicht selbstverständlich eingeschlossen, sondern nur, soweit sie ausdrücklich vereinbart sind.

Diese Abgrenzung wirkt technisch, entscheidet aber darüber, welcher Vertrag im Schadenfall zuständig ist. Bei Einbauten und bei Anlagen an der Außenhülle lohnt es sich, die Zuordnung vorab schriftlich zu klären.

Warum das Risiko besonders schwer wiegt

Bei einem Gebäude fallen zwei Umstände zusammen. Der betroffene Wert ist hoch, und er ist nicht ohne Weiteres teilbar; ein Brand betrifft im Zweifel die Substanz insgesamt. Gleichzeitig bleibt eine bestehende Finanzierung von dem Ereignis unberührt. Wer ohne Absicherung dasteht, hat dann die Verpflichtung, aber nicht mehr die Sache.

Damit fällt das Gebäude in das Feld selten und existenzbedrohend, also genau in die Kategorie, für die eine Übertragung des Risikos gedacht ist. Die Frage lautet folglich nicht ob, sondern in welchem Zuschnitt und mit welchen Gefahren.

Hinzu kommt, dass viele Schäden am Bauwerk nicht plötzlich sichtbar werden. Austretendes Wasser kann über lange Zeit unbemerkt wirken, und der Aufwand für die Beseitigung übersteigt dann häufig das, was man zunächst vermuten würde. Auch das gehört zum Bild: Nicht jeder schwere Schaden beginnt mit einem lauten Ereignis.

Wo die typischen Lücken liegen

Die üblichen Gefahren decken nicht alles ab, was einem Gebäude zusetzen kann. Mehrere Bereiche werden regelmäßig gesondert behandelt und fehlen, wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart wurden.

• Naturgefahren wie Überschwemmung, Rückstau oder Erdrutsch
• Schäden, die auf unterlassene Instandhaltung zurückgeführt werden
• Gebäude im Zustand des Umbaus oder der Sanierung
• Anlagen und Nebengebäude auf dem Grundstück
• Folgen eines längeren Leerstands

Der Punkt der Instandhaltung wird oft unterschätzt. Ein Vertrag ersetzt keine Pflege des Bauwerks, und wo ein Schaden auf einen bekannten, unbeachteten Mangel zurückgeht, kann die Leistung eingeschränkt sein.

Die Bemessung und ihre Tücken

Bemessen wird nicht am Kaufpreis und nicht am Marktwert, sondern daran, was es kosten würde, das Gebäude wieder herzustellen. Diese Größe verändert sich mit den Baupreisen und ist deshalb keine feste Zahl über die Jahre. Verträge sehen dafür unterschiedliche Verfahren vor.

Wichtig ist, dass wertsteigernde Maßnahmen zeitnah gemeldet werden. Ein Ausbau, ein Anbau oder eine Sanierung verändert den Wiederherstellungsaufwand. Wird das nicht nachgeführt, kann im Schadenfall eine Unterdeckung entstehen, die anteilig auf jede Leistung durchschlägt. Wie das in Ihrem Vertrag geregelt ist, sollten Sie mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater durchgehen.

Pflichten des Eigentümers

Verträge knüpfen Leistungen an Obliegenheiten. Dazu gehören typischerweise die Instandhaltung, das Freihalten von Zugängen, im Winter das Absperren oder Beheizen wasserführender Anlagen sowie die regelmäßige Kontrolle bei Abwesenheit. Wird ein Schaden bemerkt, ist er unverzüglich zu melden und im Rahmen des Zumutbaren zu begrenzen.

Diese Pflichten wirken nebensächlich, entscheiden aber im Ernstfall mit. Wird eine Obliegenheit verletzt und wirkt sich das auf den Schaden aus, kann die Leistung gekürzt werden oder ganz entfallen. Die Prüfung erfolgt rückblickend, also zu einem Zeitpunkt, an dem sich nichts mehr ändern lässt. Wer ein Gebäude über längere Zeit unbeaufsichtigt lässt, sollte deshalb vorab klären, welche Kontrollen erwartet werden und wie sie belegt werden können.

Ebenso gehört ein Eigentümerwechsel oder eine Vermietung zu den Umständen, die dem Versicherer mitzuteilen sind. Beides verändert die Nutzung und damit die Grundlage, auf der der Vertrag kalkuliert wurde.

Fazit

Für Eigentümer geht es bei der Wohngebäudeversicherung um den größten Einzelwert des Vermögens und um eine Verpflichtung, die den Schaden überdauert. Entscheidend sind die vereinbarten Gefahren, die Abgrenzung zum Hausrat, eine mitwachsende Bemessung und die Einhaltung der Obliegenheiten. Was Ihr Gebäude braucht, ist eine Frage des Einzelfalls, die eine unabhängige Beratung prüfen sollte; verbindlich sind die Bedingungen Ihres Vertrags.